本月初，為推動各地進(jìn)一步加強(qiáng)住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、中介等行為，住建部第四督查組一行9人，對江蘇的南京市、鹽城市整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作情況進(jìn)行實(shí)地督查。鹽城房地產(chǎn)市場也因此引起一陣不小的轟動，中央督察組的來訪是否能抑制目前鹽城的房價(jià)，這讓鹽城購房市民們翹首以盼。然而，鹽城房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀到底如何？

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，近一年鹽城房價(jià)大幅度上漲。2017年8月鹽城市區(qū)商品住宅成交均價(jià)10084元/㎡，市區(qū)成交均價(jià)已破“萬”，環(huán)比7月均價(jià)上浮11.39%。

截止2017年8月，價(jià)格仍舊呈上漲趨勢，而另一方面政府又在不停出臺政策穩(wěn)定市場。

公積金政策

《關(guān)于調(diào)整住房公積金有關(guān)政策的通知》

針對此次鹽城出臺住房公積金新政，房貸額度、提取使用均調(diào)整后，對于使用住房公積金貸款的購房群體存在著一定的影響。如家庭中只一人符合公積金貸款條件，貸款額度不得超過20萬元，首付比例將會大幅度增長，這無疑為剛需客設(shè)置了一道隱形障礙門；同時(shí)，相對改善住宅購房者來說影響也較大，除阜寧縣外前期使用過住房公積金貸款的家庭將暫停辦理住房公積金貸款，二套房則不能再辦理公積金貸款。

信貸政策

部分銀行首套房的首付和利率上調(diào)

1、據(jù)悉，目前華夏銀行首套房首付提高至40%。

2、中國農(nóng)業(yè)銀行從2017年9月13日起對購房貸款政策有所調(diào)整，其主要調(diào)整內(nèi)容為：個(gè)人首套住房貸款（含一、二手房）執(zhí)行利率下限為基準(zhǔn)利率上浮10%；個(gè)人二套住房貸款執(zhí)行利率下限為基準(zhǔn)利率上浮20%。在首付和利率上調(diào)的同時(shí)，銀行的放貸速度也是一緩再緩，部分銀行表示現(xiàn)放貸速度一般在2-3個(gè)月左右，甚至放貸時(shí)間更長。

政府的政策調(diào)控收緊，銀行首付和利率不斷提高后，9月卻再掀波瀾，持續(xù)發(fā)力，一直受關(guān)注的城南20171401地塊和城東20171501地塊經(jīng)過數(shù)輪網(wǎng)拍鏖戰(zhàn)，最終成交。

土地拍賣

【城南板塊20171401地塊】

城南板塊2017年1-8月共成交了19幅居住用地，平均溢價(jià)為101%，7月底城南20171204地塊最終成交樓面價(jià)為8000元/㎡，如按此類溢價(jià)率和樓面價(jià)計(jì)算，位于人民路西、學(xué)海路南側(cè)地塊（20171401）前期預(yù)估成交樓面價(jià)將達(dá)到8614元/㎡，而且本地塊未來發(fā)展前景以及學(xué)區(qū)資源優(yōu)勢大于20171204地塊，但最終卻以6486元/㎡的樓面成交價(jià)被悅達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司收入囊中（當(dāng)然起拍價(jià)較高也是重要原因之一），同時(shí)競拍中不少中大型房企早早的退場也在意料之外。

【城東板塊20171501地塊】

位于世紀(jì)大道南、五臺山路西側(cè)地塊（20171501），相較于城南20171401地塊，就沒有如此引人注目了。該地塊緊靠之前由碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘牌的20171002地塊、20171104地塊，這兩個(gè)地塊的溢價(jià)率高達(dá)185%和101.3%，最終樓面成交價(jià)為3850元/㎡、4194元/㎡，按照今年“逢拍必漲”的局面，一度預(yù)估樓面成交價(jià)可以達(dá)到4400元/㎡左右，但最終該地塊經(jīng)過88輪網(wǎng)拍，最終由天津市房地產(chǎn)信托集團(tuán)有限公司、鹽城東方投資開發(fā)集團(tuán)有限公司以4072元/㎡的樓面價(jià)摘牌，溢價(jià)率為16%。

從以上兩次土地拍賣成交情況來看，最終成交價(jià)均低于業(yè)內(nèi)前期的猜測，可以看出開發(fā)商拿地的熱情不像上半年那樣高昂，拿地的積極性與信心都有所下降，土地市場也已進(jìn)入一個(gè)相對穩(wěn)定狀態(tài)。

近期開盤

城南作為鹽城城市規(guī)劃的重中之重，歷來是各大品牌房企扎堆進(jìn)入、廝殺鏖戰(zhàn)的主戰(zhàn)場。再加上已計(jì)劃中的南海未來城加持，城南的發(fā)展前景不可估量。

近日城南板塊的“奧體一號”樓盤終于在9月16日晚采用線上集中開盤的形式實(shí)現(xiàn)首次亮相。首開3#樓均價(jià)13000元/㎡，5#樓均價(jià)13500元/㎡，4#樓王均價(jià)達(dá)到16500元/㎡，且均為毛坯交付，據(jù)了解銷售情況并不理想，與上半年城南各家開盤即售罄差別顯著。

      對比周邊競品發(fā)現(xiàn)，中海萬錦園、中南世紀(jì)城6B地塊的精裝高層均價(jià)為12500-13000元/㎡，中梁聚龍首府的毛坯洋房13000元/㎡左右，奧體一號毛坯高層首開均價(jià)13000-17000元/㎡，其位置相對周邊競品較好，但價(jià)格并不具備優(yōu)勢。

市場研判

從數(shù)據(jù)中可以看出，2016年下半年開始鹽城樓市異?；鸨┎粦?yīng)求，量價(jià)劇增，一度處于“房荒”的狀態(tài)，直至2017年4月市場房源大量供應(yīng)，可供選擇的房源逐步增多，成交量逐漸減少，整體樓市趨于穩(wěn)定發(fā)展的狀態(tài)。導(dǎo)致這種現(xiàn)狀的原因有以下幾點(diǎn)：

1、房價(jià)不斷高漲，導(dǎo)致購房階層發(fā)生了改變，有能力的購房群體日益減少；

2、過高的房價(jià)以及貸款政策的逐步收緊，讓購房門檻不斷拔高，導(dǎo)致很多剛需客望而卻步；

3、近一年來置業(yè)者購房激情高漲，伴隨著“房荒”造成的購房恐慌現(xiàn)象，急需置業(yè)的客戶已在前期購房，導(dǎo)致購房群體初現(xiàn)透支。

4、2016年鹽城樓市逐步復(fù)蘇，投資價(jià)值明顯，大量投資客涌入市場；現(xiàn)階段房價(jià)過高以及政策限制，導(dǎo)致投資客逐步減少。

綜上所述，鹽城房地產(chǎn)4至8月份市場數(shù)據(jù)在某種程度上已經(jīng)宣告：當(dāng)前已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)調(diào)控的博弈期，樓市瘋狂大潮正在退去，當(dāng)市場調(diào)整期與風(fēng)險(xiǎn)來臨之后，資金在各個(gè)城市間的輪動效應(yīng)也結(jié)束，房價(jià)上漲預(yù)期有望被打破。