中國(guó)住宅建筑者——碧桂園構(gòu)建出新的策略理念 2016年8月25日，《福布斯》刊登了《中國(guó)住宅建筑者——碧桂園構(gòu)建出新的策略理念》的英文報(bào)道，以引人入勝的故事講述了碧桂園主席楊國(guó)強(qiáng)先生奮斗經(jīng)歷、碧桂園郊區(qū)大盤(pán)及全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式、海外發(fā)展等內(nèi)容。報(bào)道稱，碧桂園是中國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，碧桂園旗下的森林城市項(xiàng)目“在靠近馬來(lái)西亞與新加坡邊境的地方進(jìn)行開(kāi)發(fā)，吸引了兩國(guó)很多富有的投資者?！?/p>
中國(guó)廣州鳳凰城碧桂園住宅小區(qū)，來(lái)自：福布斯Palani Mohan
楊國(guó)強(qiáng)迅速走進(jìn)辦公室，身穿深色的西裝和敞開(kāi)領(lǐng)子的白襯衫，手臂搭在十分驚訝的訪客肩上，微笑著說(shuō)：“歡迎光臨我的家！”
這句話實(shí)際上他對(duì)造訪中國(guó)的人說(shuō)過(guò)很多次。楊先生，現(xiàn)年61歲，碧桂園集團(tuán)的創(chuàng)始人與董事局主席，碧桂園是中國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一。自從24年前建立起第一套公寓，碧桂園已在300多個(gè)城市開(kāi)發(fā)了500多個(gè)項(xiàng)目，并且為300多萬(wàn)人建造了房屋。碧桂園有著不同尋常的策略——在主要城市中心外圍建立奢侈住宅——其香港上市公司即使在動(dòng)蕩的房地產(chǎn)市場(chǎng)也大獲成功。自2012年以來(lái)，碧桂園收入將近翻了3倍，預(yù)計(jì)今年將達(dá)到188億美元，凈收益同期增長(zhǎng)約為40%，預(yù)計(jì)達(dá)到15億美元。該記錄第二次將碧桂園推上福布斯亞太上市公司50強(qiáng)。
楊先生并未止步于混凝土建筑。碧桂園正著手進(jìn)行重大的商業(yè)轉(zhuǎn)變。尋求新的增長(zhǎng)動(dòng)力，并在將公司轉(zhuǎn)向機(jī)會(huì)更多但競(jìng)爭(zhēng)更激烈的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，擴(kuò)展國(guó)際市場(chǎng)。其最受矚目的項(xiàng)目是森林城市，一個(gè)耗資380億美元的巨大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，位于馬來(lái)西亞的四個(gè)人造島嶼上。“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)繁榮，”他說(shuō)，“然而，我們提前規(guī)劃很重要。”
如此深謀遠(yuǎn)慮使楊先生從貧窮變?yōu)楦挥?。楊先生出生于廣東省佛山市，農(nóng)民出身，且從10歲開(kāi)始，在建筑工地兼職。他喜歡告訴人們他18歲之前沒(méi)有穿過(guò)鞋。這些經(jīng)歷給與他關(guān)于房地產(chǎn)事業(yè)的獨(dú)到見(jiàn)解。“我仍然能用自己的雙手建造一套房子，”他說(shuō)。相對(duì)于其他公司董事長(zhǎng)，他更為謙虛。
他個(gè)人的財(cái)富隨著中國(guó)的進(jìn)步而增長(zhǎng)。1978年，中國(guó)正進(jìn)行經(jīng)濟(jì)改革，楊先生放棄農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，轉(zhuǎn)而追求商品經(jīng)濟(jì)。他在當(dāng)?shù)貒?guó)營(yíng)建筑機(jī)構(gòu)當(dāng)工人，并在此處快速成長(zhǎng)。該公司成為碧桂園發(fā)展的基礎(chǔ)。1993年佛山政府決定將其私有化，并出售給楊先生，允許他進(jìn)行分期付款（分期時(shí)間5年）。碧桂園總部仍在佛山，現(xiàn)代化的大樓周圍環(huán)繞著修剪整齊的園林。
楊先生很早就看出中國(guó)人會(huì)喜歡郊區(qū)。他認(rèn)為，隨著人們的生活水平越來(lái)越高，人們會(huì)在中國(guó)擁擠和污染的城區(qū)之外尋求高品質(zhì)的住房，滿足對(duì)寧?kù)o和舒適生活方式的需求。他還認(rèn)為，在郊區(qū)建設(shè)住宅有更大的商機(jī)。大城市市區(qū)的地價(jià)越來(lái)越高，而郊區(qū)相對(duì)便宜的地價(jià)可以使得碧桂園的建設(shè)成本降低。“如果你拿地便宜，用心做好社區(qū)建設(shè)，點(diǎn)土成金，那就可以盈利?！彼f(shuō)。
其中一些是隱蔽式豪華住宅，專為小城鎮(zhèn)中的有錢人所建造。其它就建造在城市中。在廣州郊區(qū)的鳳凰城，有15萬(wàn)人散居在起伏的綠色山丘上的公寓樓和寬敞的、昂貴的別墅里。從修剪草坪到公交接送，楊先生的員工為了服務(wù)好這一復(fù)雜的酒店式住房竭盡全力。碧桂園甚至建了10所學(xué)校，楊先生自己的教育集團(tuán)雇用并管理教師?！拔覀兂兄Z讓客戶享有五星級(jí)的生活標(biāo)準(zhǔn)，”他解釋說(shuō)，“所以我們還是應(yīng)該親手將其實(shí)現(xiàn)?！?br/>
楊先生的經(jīng)商頭腦并不是從學(xué)校里面學(xué)到的。他從未上過(guò)大學(xué)，但是他是一個(gè)自學(xué)成才的好學(xué)者。對(duì)他影響最大的人之一就是美國(guó)的開(kāi)國(guó)之父本杰明?富蘭克林。他說(shuō)，讀富蘭克林的自傳，給他印象最深的是富蘭克林對(duì)有始有終的承諾?！拔叶昧?，做任何事之前都要想清楚，但是一旦做了就要做到最好，”他如是說(shuō)。
憑借其才智，楊先生很快告別了拮據(jù)的生活。他和他的家族如今躋身在中國(guó)最富有的一群人之中，身家50億美金。楊先生在他辦公室的沙發(fā)上與我們交談，他的兩個(gè)助理恭謹(jǐn)?shù)卣驹谒砗?，時(shí)不時(shí)遞給他便條和點(diǎn)心，但是他這次不愿意接受福布斯亞洲榜的拍攝。
工作人員說(shuō)，即使對(duì)于其房地產(chǎn)項(xiàng)目的小事，楊先生依然親力親為。他說(shuō)“工作就是快樂(lè)”，但他也做了一些繼任計(jì)劃。作為一個(gè)中國(guó)大亨，他11年前做出一項(xiàng)驚人的決定，將其在碧桂園的幾乎全部股份轉(zhuǎn)移到其女兒楊惠妍的名下；楊惠妍畢業(yè)于美國(guó)俄亥俄州立大學(xué)，是碧桂園集團(tuán)董事局副主席。他說(shuō)34歲的楊惠妍負(fù)責(zé)管理除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以外的家族企業(yè)的所有方面，其中包括負(fù)責(zé)管理50多所私立學(xué)校的廣泛的教育運(yùn)作體系。
他把自己的股份轉(zhuǎn)交給她——她現(xiàn)在則擁有上市公司53.60%的股份，這并不包括教育產(chǎn)業(yè)。“誰(shuí)掌握著公司的股份并不重要，只要他能對(duì)這個(gè)大家族忠誠(chéng)。”楊先生解釋道，“股份轉(zhuǎn)移讓她的責(zé)任感更強(qiáng)了，如果她愿意接手公司，那么我就讓她接班。”
盡管在小城市和近郊區(qū)域建立碧桂園的策略運(yùn)行良好，但公司也在一些重大發(fā)展上錯(cuò)失良機(jī)。在上海、北京和其他重要的市中心，對(duì)新住房的需求非常強(qiáng)烈，房?jī)r(jià)隨之也變得更高。因此，在中國(guó)一線城市，7月份的房?jī)r(jià)比去年高了31%。在這些大城市之外，仍有許多房子未出售，未趕上近期全國(guó)房地產(chǎn)的繁榮，抑制了其房產(chǎn)價(jià)值。
楊先生試圖通過(guò)在上海和廣州等中國(guó)大型城市開(kāi)發(fā)更多的項(xiàng)目，以期獲得更多發(fā)展。上個(gè)月，楊先生宣布他將繼續(xù)投資15億美元，用于主要城市的10個(gè)“科技小鎮(zhèn)”的開(kāi)發(fā)，將碧桂園住房和創(chuàng)業(yè)公司的辦公園結(jié)合起來(lái)。
香港惠譽(yù)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)董事Vanessa Chan，表示碧桂園在開(kāi)發(fā)市場(chǎng)方面具有金融優(yōu)勢(shì)和管理技能，但該公司在此過(guò)程中仍會(huì)面臨很多風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)很激烈，所需要的資本也很龐大。她說(shuō)，在一線城市“需求量總是很大，然而，在這些項(xiàng)目中投資成本也很大”。
隨著中國(guó)家庭越來(lái)越富有，他們對(duì)于新的和高質(zhì)量住房的需求也隨之增長(zhǎng)?；葑u(yù)在上個(gè)月的一個(gè)研究中預(yù)測(cè)到2030年，要滿足這種需求，中國(guó)每年還需要額外8億平方米的住宅地產(chǎn)——相當(dāng)于新加坡的總面積。
但是，楊先生并未將該公司的未來(lái)完全寄托于中國(guó)。他認(rèn)為他在中國(guó)城鎮(zhèn)能賣出的房產(chǎn)數(shù)量仍有限制，但是在大城市開(kāi)展此項(xiàng)目花費(fèi)太大了，這使得他不得不將目光投向國(guó)外。碧桂園的第一個(gè)海外項(xiàng)目是2011年在馬來(lái)西亞進(jìn)行的一個(gè)綜合體項(xiàng)目，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠森林城市這項(xiàng)目龐大，森林城市這一項(xiàng)目在2013年正式破土動(dòng)工。
森林城市由碧桂園與柔佛蘇丹控制的一家公司共同開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目地址位于馬來(lái)西亞。該項(xiàng)目在靠近馬來(lái)西亞與新加坡邊境的地方進(jìn)行開(kāi)發(fā)，吸引了兩國(guó)很多富有的投資者。為了保護(hù)環(huán)境，汽車和卡車都在地下通道中通行，地面都是公園，建筑外墻長(zhǎng)滿許多綠色植物。楊先生還將目光投向印度尼西亞和越南。他說(shuō)，“一個(gè)好的公司應(yīng)該受到全世界的歡迎”。
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