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    受到“國(guó)五條”個(gè)稅政策影響，近兩個(gè)月來(lái)北京二手房成交量明顯萎縮，上個(gè)月北京市住建委又連續(xù)出臺(tái)政策，通過(guò)限制開(kāi)發(fā)商資金或調(diào)高預(yù)售許可門(mén)檻的方式來(lái)干預(yù)市場(chǎng)，再加上之前的限購(gòu)政策，相當(dāng)一部分剛需族被擠出北京樓市。而北京地王頻出，連遠(yuǎn)郊區(qū)縣通州都邁向3萬(wàn)元/平方米時(shí)代，加上北京新七環(huán)概念的提出，都讓環(huán)京樓盤(pán)價(jià)格暴漲，最為夸張的是從2002年算起，燕郊的房?jī)r(jià)暴漲了10倍。

燕郊是北京樓市的保險(xiǎn)絲

    “去燕郊是看房嗎？我們有免費(fèi)看房班車(chē)，上車(chē)就走，還能省幾塊錢(qián)車(chē)費(fèi)呢，走吧走吧。”7月6日上午9時(shí)，時(shí)代周報(bào)記者來(lái)到位于東三環(huán)國(guó)貿(mào)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]地區(qū)，打算在北京電視臺(tái)樓下搭乘那條著名的930路公交車(chē)，還沒(méi)走到公交站，就被幾個(gè)手里拿著宣傳彩頁(yè)的樓盤(pán)掮客圍住了，并被簇?fù)碇呦蚱渲幸惠v看房班車(chē)。

    因?yàn)槭侵苣?，走京通高速不到半個(gè)小時(shí)就到了與北京通州區(qū)一河之隔的燕郊。燕郊自古為京都重鎮(zhèn)，因春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)地處燕國(guó)都城城郊而得名。

   如今燕郊隸屬于河北省三河市，與天安[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]門(mén)的直線距離只有30公里，相比昌平、順義、懷柔、密云、平谷等北京的區(qū)縣，距離更近，樓價(jià)也便宜很多。

     在首爾甜城的售樓處，銷(xiāo)售人員告訴記者，來(lái)看房子的大部分都是北京客，以剛需為主，目前推出的戶型是80多平方米的兩居室，售價(jià)在9500元/平方米。

    “首爾甜城是新盤(pán)，2010年開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)就在8500元/平方米左右，那會(huì)北京樓市銷(xiāo)售火爆，燕郊的房子也就銷(xiāo)售得很好，后來(lái)北京樓市遇冷，我們二期的房子也賣(mài)得不好，2012年初的時(shí)候我們戶型不太好的復(fù)式房子，加上優(yōu)惠折算下來(lái)售價(jià)才6000多元/平方米，”銷(xiāo)售人員講述了近幾年燕郊樓市的變化。

    時(shí)代周報(bào)記者又找到一位燕郊本地人周曉東（化名）。“我清楚地記得，2002年我將單位那套房子賣(mài)掉，單價(jià)才1300多元/平方米，但我還是很高興，因?yàn)閮赡昵把嘟嫉姆孔右簿?00元/平方米，誰(shuí)想到不過(guò)十年，燕郊的房?jī)r(jià)就漲了十倍”，周曉東告訴時(shí)代周報(bào)記者。

    目前通州的房?jī)r(jià)基本都在2萬(wàn)元/平方米以上，燕郊的房?jī)r(jià)也隨之漲到1萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，隨著房?jī)r(jià)上漲，燕郊政府也賺得盆滿缽溢：公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2012年，燕郊生產(chǎn)總值266億元，財(cái)政收入40.88億元，5年前，燕郊的財(cái)政收入僅為1.399億元。

    “如果深圳是中國(guó)樓市的保險(xiǎn)絲，那么不妨把燕郊樓市比做北京樓市的保險(xiǎn)絲，”地產(chǎn)商潘石屹曾這樣評(píng)價(jià)燕郊樓市與北京樓市之間微妙關(guān)系。

地產(chǎn)大佬再次云集香河

    和燕郊樓市基本上被本地開(kāi)發(fā)商壟斷不同，香河則是地產(chǎn)巨頭們的大北京夢(mèng)想樂(lè)園，萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、萬(wàn)通、富力、珠江、合生等知名房企都已經(jīng)進(jìn)駐香河。

    仍然從國(guó)貿(mào)出發(fā)，走京沈高速，45公里左右就達(dá)到香河，因?yàn)檠嘟嫉姆績(jī)r(jià)也在1萬(wàn)元/平方米徘徊，更多的北京客不得不將眼光投向這個(gè)離北京更遠(yuǎn)的廊坊香河縣。

    “我的號(hào)比較靠后，結(jié)果進(jìn)去時(shí)想買(mǎi)的兩居室全部賣(mài)光了，樓也不是我想要的那棟，大家都在瘋搶?zhuān)疑踔吝B價(jià)格都不知道就搶了一套三居室，真是太瘋狂了，不過(guò)還好，總算是搶到了，”在香汐售樓處，一位來(lái)交首付款的張女士告訴記者，她是6月30日開(kāi)盤(pán)時(shí)買(mǎi)的房子。

    而在鴻坤羅納河谷[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]，銷(xiāo)售人員告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前墅景洋房正在排號(hào)中，均價(jià)在8000元/平方米左右，不到200套的房源，已經(jīng)有500人排號(hào)。

    7月15日，但時(shí)代周報(bào)記者再次致電鴻坤羅納河谷，該銷(xiāo)售人員表示，在13日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天所有房源就全部售罄了。

    “香河目前房?jī)r(jià)處于價(jià)值洼地，加上新七環(huán)規(guī)劃的利好消息，香河頻現(xiàn)日光盤(pán)也不奇怪，”亞豪房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴時(shí)代周報(bào)記者。

    據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，目前香河的房?jī)r(jià)，基本在4500-6500元/平方米之間，高端一些的別墅區(qū)，售價(jià)也在1萬(wàn)元/平方米之上。

    一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，2011年，香河的房?jī)r(jià)達(dá)到一個(gè)高峰，每平方米售價(jià)在8000元左右，但是隨后那場(chǎng)聲勢(shì)浩大的土地風(fēng)波，使得香河樓市早于其他北京周邊區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“冬天”。

    “不僅萬(wàn)科、五礦、綠地等多家知名房企卷入其中，香河政府也受到很大波及，甚至為此換了領(lǐng)導(dǎo)班子，”前述人士告訴記者。

    不過(guò)即使如此，也沒(méi)有阻止開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆?，僅僅在2012年5月，就有五礦攜手萬(wàn)科在香河再購(gòu)3宗住宅用地，富力、萬(wàn)通也先后出手在香河拿地。

    “相比燕郊，香河本身有一定的產(chǎn)業(yè)支撐，加上大的開(kāi)發(fā)商和尚在低位的價(jià)格，香河未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大上升空間，”郭毅表示。

    而經(jīng)南三環(huán)驅(qū)車(chē)趕往北京正南方向的固安，走京開(kāi)高速，到達(dá)固安的時(shí)間和香河相差無(wú)幾，在京開(kāi)高速路口“首都第二機(jī)場(chǎng)”、“首都第二空港區(qū)”等樓盤(pán)的廣告牌比比皆是，借助首都第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)規(guī)劃的落地，以及北京大七環(huán)概念的提出，固安樓市今年也逐漸火熱起來(lái)。

    在永定河孔雀城，一位銷(xiāo)售人員告訴記者，目前其別墅項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)漲到了每平方米12000元左右，“開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)只有4000元/平方米，去年年底達(dá)到8000元/平方米左右，估計(jì)以后還得漲”。

    在固安城區(qū)，綠宸萬(wàn)華城的銷(xiāo)售人員告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前項(xiàng)目均價(jià)在6500元/平方米，而2012年開(kāi)盤(pán)時(shí)，售價(jià)只有每平方米4500元。

造城模式再受青睞

    曾幾何時(shí)，“造城模式”讓粵派開(kāi)發(fā)商聲名鵲起，從起跑線上的祈福新村，到天河的華景新城，再到讓人無(wú)比驚艷的華南板塊，都是粵派地產(chǎn)“造城運(yùn)動(dòng)”的典范，隨后被國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)商學(xué)習(xí)、復(fù)制。

    然而在粵派地產(chǎn)雄心勃勃的北伐中，試圖將這一成功模式照搬到北京時(shí)，卻折戟沉沙。

    2004年，合生創(chuàng)展投資68億元在北京和天津之間的超級(jí)大盤(pán)京津新城，項(xiàng)目涵蓋五星級(jí)酒店、溫泉城、商業(yè)街和高爾夫球場(chǎng)以及數(shù)千棟美式別墅，但是經(jīng)過(guò)多年開(kāi)發(fā)，這里卻被稱(chēng)為“亞洲最大空城”，不僅項(xiàng)目無(wú)人問(wèn)津，還先后沉淀了合生創(chuàng)展近百億元的資金。

    “和長(zhǎng)三角不同，北京和天津的產(chǎn)業(yè)并不聯(lián)動(dòng)，房?jī)r(jià)也十分懸殊，那些京津大盤(pán)大部分要依靠北京的客源，但是這些樓盤(pán)距離北京又很遙遠(yuǎn)，交通依靠自駕，投資價(jià)值不大，也很難吸引剛需，因此銷(xiāo)售一直不太好”，郭毅表示。

    然而，隨著北京房?jī)r(jià)的高漲，最近這種集居住、教育、度假、酒店、商業(yè)配套為一體的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目又重新受到熱捧，“一生之城”也頻頻成為很多大盤(pán)的廣告詞。

    位于香河的富力新城，僅一期就占地464畝，總建筑面積約74萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)涵蓋聯(lián)排別墅、花園洋房、高層板樓、商業(yè)配套等，銷(xiāo)售火爆。位于天津市武清區(qū)的恒大山水城，占地3100余畝，建筑面積約200萬(wàn)平方米，在配套設(shè)施的建設(shè)上，該項(xiàng)目不僅引進(jìn)了北京大學(xué)下屬北大學(xué)園幼兒園，還按照天津市級(jí)重點(diǎn)小學(xué)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了恒大小學(xué)。

    在武清和北京的交界處，首創(chuàng)國(guó)際半島項(xiàng)目總占地面積298公頃，總建筑面積約300萬(wàn)平方米，未來(lái)將可容納5萬(wàn)-10萬(wàn)人口居住，目前一期別墅項(xiàng)目已經(jīng)售罄，二期則針對(duì)剛需，只推出了兩居室的戶型。華夏幸福基業(yè)以在京郊開(kāi)發(fā)大體量的孔雀城系列產(chǎn)品而聞名，開(kāi)發(fā)了大運(yùn)河孔雀城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、永定河孔雀城、潮白河孔雀城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、八達(dá)嶺孔雀城、鳳河孔雀城等項(xiàng)目。

    據(jù)時(shí)代周報(bào)記者觀察，這些環(huán)京大盤(pán)一般都選在高速路周邊，自駕車(chē)一小時(shí)內(nèi)能夠到達(dá)，而且開(kāi)發(fā)商會(huì)積極引進(jìn)公交線路，解決依靠自駕和高鐵的單一出行模式，同時(shí)，除了商業(yè)配套外，教育也是其主打的賣(mài)點(diǎn)，比如孔雀城統(tǒng)一引進(jìn)了著名的北京匯佳雙語(yǔ)幼兒園，恒大山水城引進(jìn)了北京大學(xué)附屬幼兒園，首創(chuàng)國(guó)際半島也計(jì)劃引入國(guó)際知名的小學(xué)建立分校。

    “這些樓盤(pán)的定位比較清晰，產(chǎn)品線豐富，也注重商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套建設(shè)，在北京限購(gòu)、房?jī)r(jià)高居不下的情況下，環(huán)京樓盤(pán)有發(fā)展?jié)摿Γ沁@些項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展如何，還依賴(lài)于北京的房地產(chǎn)政策變化，”郭毅表示。